Một số bất cập, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc, tranh chấp di sản thừa kế

 TANDTC đang xây dựng Dự thảo Nghị quyết Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc thì việc phân tích các bất cập về loại hợp đồng này và có những đề xuất, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật là thật sự cần thiết.

 BLDS đóng vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia. Tại Việt Nam, BLDS năm 2015 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24/11/2015, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 là một sự kiện pháp lý quan trọng, nội dung đổi mới mang nhiều đột phá trong tư duy pháp lý và trong tạo lập cơ chế pháp lý đồng bộ, thống nhất về điều chỉnh quan hệ dân sự, về địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân trong đời sống dân sự; ghi nhận, bảo vệ tốt hơn các quyền, nghĩa vụ về nhân thân và tài sản của người dân; bảo đảm sự thống nhất trong việc áp dụng pháp luật dân sự; qua đó tạo cơ sở pháp lý bảo đảm hướng tới sự phát triển nhanh, bền vững về kinh tế, bảo đảm trật tự kỷ cương trong xã hội.

Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng áp dụng, xét xử nhận thấy quy định liên quan đến hợp đồng đặt cọc, tranh chấp di sản thừa kế trong BLDS còn tồn đọng nhiều bất cập, vướng mắc như: Về hình thức, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc; xác định thẩm quyền Tòa án giải quyết trong tranh chấp hợp đồng đặt cọc; quy định điều kiện để con riêng, bố dượng, mẹ kế được thừa kế di sản, quy định người thừa kế di sản.

1. Một số vướng mắc, khó khăn 

Theo quy định tại Điều 292 BLDS năm 2015 thì có 09 biện pháp bảo đảm thực hện nghĩa vụ và biện pháp đặt cọc là một trong số đó, mục đích chính của đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Hay nói khác hơn, hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) là hợp đồng phụ đi kèm nhằm để ràng buộc, bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chính (hợp đồng mua bán, chuyển nhượng…). Tuy nhiên, xoay quanh việc đặt cọc vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, dẫn đến việc lúng túng trong việc áp dụng xét xử cũng như trong giao dịch của các bên.

1.1. Về nội dung HĐĐC

HĐĐC không quy định về hình thức, so sánh quy định về hình thức HĐĐC theo thời gian thì tại khoản 1 Điều 358 BLDS năm 2005 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản”.

 Khoản 1 Điều 328 BLDS năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Nhận thấy BLDS năm 2015 đã bỏ đi quy định về hình thức của HĐĐC, về lý thuyết thì đây là điểm mới mang tính chất tích cực vì giao dịch dân sự được hình thành dựa trên sự thỏa thuận, thiện chí, tin tưởng lẫn nhau nên pháp luật ngày càng hướng tới sự tự do trong các cơ chế thỏa thuận, tuy nhiên vẫn phải bảo đảm không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Nội dung tại khoản 2 Điều 2 dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc cũng quy định hình thức của việc đặt cọc được thể hiện qua lời nói, bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể[1]. Tuy nhiên, trên thực tế việc không quy định cụ thể về hình thức đã dẫn đến việc lúng túng trong việc áp dụng, cũng như xác định tính đúng đắn của sự việc khi Tòa án thụ lý, xét xử[2].

Đề xuất: Để tránh rủi ro cho các bên khi tham gia giao dịch đặt cọc, tác giả kiến nghị sửa đổi quy định về hình thức của HĐĐC theo hướng quy định cụ thể “Việc đặt cọc giữa các bên trong giao dịch dân sự phải được lập thành văn bản”.

1.2. Hiệu lực của HĐĐC khi các bên vi phạm nghĩa vụ

Việc thực hiện nghĩa vụ trong HĐĐC được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015, theo đó:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định trong việc phải giao kết, thực hiện hợp đồng chính, trường hợp một bên không tiếp tục thực hiện thì HĐĐC sẽ bị hủy và bên còn lại sẽ nhận được một khoản tương ứng theo nội dung thỏa thuận.

Tuy nhiên, đó là lý thuyết còn thực tế thì lại tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro đến từ việc thực hiện, hủy bỏ loại hợp đồng này. Cụ thể: Trong trường hợp HĐĐC được công chứng[3]: Nếu bên mua vi phạm nghĩa vụ, không tiếp tục thực hiện việc mua tài sản thì người bán cũng khó có thể tiếp tục giao dịch đối với tài sản trên do khi công chứng thì HĐĐC đã được hiển thị trên hệ thống, phần mềm quản lý dữ liệu công chứng dẫn đến một số văn phòng công chứng từ chối việc công chứng các giao dịch tiếp theo để tránh phát sinh tranh chấp về sau. Để tiếp tục thực hiện giao dịch khác thì người bán chỉ có lựa chọn duy nhất là phải hủy HĐĐC đã công chứng trước đó[4].

Vậy, nếu bên đặt cọc không chịu hủy hợp đồng hoặc bên nhận cọc không thể liên lạc được với bên đặt cọc thì ngoài việc lựa chọn khởi kiện ra Tòa án, bên nhận đặt cọc có cách nào hủy HĐĐC không? Trường hợp các bên đã thực hiện nghĩa vụ phạt cọc theo giao kết của hợp đồng thì HĐĐC có mặc nhiên bị hủy bỏ hay vẫn phải tiến hành làm thủ tục công chứng[5] để hủy hợp đồng?

Từ việc quy định về hiệu lực của HĐĐC không rõ ràng dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh cũng như lúng túng trong việc áp dụng của các bên khi tham gia giao dịch.

Đề xuất: Xây dựng thêm quy định tại Điều 3 dự thảo Nghị quyết và bổ sung thêm quy định về việc chấm dứt hợp đồng trong Luật Công chứng, cụ thể: “Đối với hợp đồng công chứng công chứng thì các bên trong hợp đồng có thể tự thỏa thuận về thời gian ký kết hợp đồng chính, hết thời hạn trên mà một trong các bên không thực hiện hợp đồng chính thì bên còn lại sẽ được quyền liên hệ với cơ quan công chứng để hủy bỏ hợp đồng công chứng. Các tranh chấp sau khi hủy bỏ hợp đồng sẽ được giải quyết tại Tòa án có thẩm quyền”.

1.3. Về tố tụng

Trong vụ án tranh chấp về HĐĐC để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, thì việc xác định Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nơi có bất động sản hay nơi có địa chỉ bị đơn hiện nay vẫn còn nhiều quan điểm chưa đồng nhất. Cụ thể:

Quan điểm thứ nhất cho rằng, xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi bị đơn cư trú. Bởi, Điều 39 BLTTDS năm 2015 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản giải quyết. Có nghĩa là, khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng, thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi có bất động sản.

Còn trong trường hợp các bên chỉ tranh chấp hợp đồng (HĐĐC) thì cần xác định Tòa án giải quyết theo lãnh thổ chứ không phải nơi có bất động sản. Do vậy, căn cứ vào các quy định chung tại Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn.

Quan điểm thứ hai cho rằng, đối tượng trong hợp đồng các bên giao kết là quyền sử dụng đất, để có căn cứ giải quyết thì Tòa án phải thu thập chứng cứ để làm sáng tỏ các nội dung: vì sao không thực hiện được việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; việc không thực hiện giao kết hợp đồng đó có thuộc trường hợp bất khả kháng hay yếu tố khách quan hay lỗi của ai; cũng như tiến hành các thủ tục tố tụng như xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá… Như vậy,  để việc xác minh thu thập chứng cứ được thuận lợi thì Tòa án thụ lý giải quyết trong trường hợp này là Toà án nơi có bất động sản.

Đề xuất: Giữ nguyên quy định tại Điều 7 dự thảo Nghị quyết: thẩm quyền giải quyết tranh chấp HĐĐC được thực hiện theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 của BLTTDS. Trường hợp bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng HĐĐC vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở quy định tại điểm m khoản 2 Điều 39 của BLTTDS.

2. Một số vướng mắc, khó khăn trong giải quyết tranh chấp di sản thừa kế

Hầu hết các tranh chấp thừa kế được thụ lý, giải quyết ở Tòa án đều có tính phức tạp, đông người tham gia tố tụng, có những vụ án tranh chấp thừa kế kéo dài hàng chục năm. Việc xác định tài sản thừa kế, người thừa kế, công sức tôn tạo, đóng góp… cần tổng hợp, áp dụng nhiều quy định pháp luật liên quan đến quyền sở hữu, hôn nhân và gia đình, đất đai… từ đó, việc giải quyết loại án này cũng còn nhiều khó khăn, bất cập dẫn đến số lượng giải quyết chưa cao. Có thể kể đến một số vướng mắc như sau:

2.1. Về quy định pháp luật còn một số nội dung mang tính định tính, khó áp dụng

– Điều 654 BLDS năm 2015 quy định: “Con riêng và bố dượng, mẹ kế nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con thì được thừa kế di sản của nhau và còn được thừa kế di sản theo quy định tại Điều 652 và Điều 653 của Bộ luật này”. Như vậy, điều kiện để con riêng, bố dượng, mẹ kế thuộc diện thừa kế của nhau, là phải có “quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con”. Nghiên cứu các quy định có liên quan như Điều 79 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 và Mục 8 Phần III Công văn số 212/TANDTC-PC ngày 13/9/2019 của TANDTC về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử, nhận thấy: để được hưởng thừa kế di sản của nhau thì con riêng, bố dượng, mẹ kế chỉ cần có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau trên thực tế như cha, mẹ con, không bắt buộc những người này phải sống chung.

Tuy nhiên, thực tế giải quyết những vụ án liên quan tới việc xác thế nào là “chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con” còn mang tính định tính, việc chăm sóc, nuôi dưỡng có đồng nhất với việc cấp dưỡng, hay việc nuôi dưỡng phải liên tục, kéo dài hay chỉ cần có một thời gian là đáp ứng quy định? Hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể, dẫn đến việc các Tòa án ở một số nơi áp dụng không đồng nhất, án hủy sửa kéo dài, ảnh hưởng không tốt đến dư luận xã hội.

Đề xuất: Cần ban hành văn bản hướng dẫn rõ nội dung “chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con là trực tiếp chung sống và có quan hệ cấp dưỡng qua lại”.

2.2. Quy định về xác định người thừa kế còn chưa phù hợp

Theo quy định tại Điều 613 BLDS năm 2015: “Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết”. Tuy nhiên, dưới sự tiến bộ của khoa học y tế hiện nay thì việc trữ đông tinh trùng hoặc trứng được xảy ra rất phổ biến, các mẫu được bảo quản hàng chục năm. Từ đó, xuất hiện hiện tượng một số trẻ em được sinh ra và còn sống sau thời điểm người để lại di sản chết và cũng thành thai sau thời điểm người để lại di sản chết. Như vậy, quy định tại Điều 613 BLDS năm 2015 đã hạn chế quyền thừa kế của những đứa trẻ thành thai sau thời điểm người để lại di sản chết và không được hưởng di sản của chính bố mẹ đẻ. Mặc dù, sự ra đời của những đứa trẻ này phù hợp với mong muốn của người để lại di sản, nguyện vọng của gia đình, không trái phong tục, đạo đức xã hội. Đây cũng là một vấn đề thực tiễn đặt ra trong quá trình áp dụng pháp luật.

Đề xuất: Bổ sung thêm quy định tại Điều 613 BLDS năm 2015 “Trường hợp cá nhân còn sống và thành thai sau khi người để lại di sản chết thì vẫn được xác định là người thừa kế trong trường hợp có văn bản hoặc tài liệu xác định việc tồn tại của cá nhân phù hợp với mong muốn của người để lại di sản”.  

ThS. NGUYỄN HOÀNG YẾN (Tòa Hành chính – TAND TP. Hồ Chí Minh)

[1] TANDTC, Công văn số 70/TANDTC-PC ngày 04/5/2024 về việc góp ý dự thảo Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán TANDTC về đặt cọc, https://www.toaan.gov.vn/webcenter/portal/tatc/chi-tiet-chi-dao-dieu-hanh?dDocName=TAND331603, truy cập ngày 06/5/2024.

[2] Trong trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng về việc đặt cọc và không thống nhất với nhau về số tiền, thời hạn đặt cọc, mức phạt cọc thì Tòa án chỉ có thể xác định tình tiết của vụ án dựa vào sự thừa nhận của các bên.

[3] Mặc dù theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014 về các loại hợp đồng liên quan đến bất động sản bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì HĐĐC không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, khi tham gia giao dịch thì các bên thường ưu tiên việc công chứng hợp đồng để tạo niềm tin và xem như đây là lựa chọn tối ưu để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp.

[4] Luật không quy định cụ thể về việc phải hủy HĐĐC mới được thực hiện giao dịch tiếp theo, nhưng nhiều văn phòng công chứng vẫn viện dẫn lý do trên để từ chối công chứng.

[5] Theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng năm 2014, HĐĐC đã được công chứng chỉ được hủy bỏ khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả các bên gồm bên đặt cọc và bên nhận cọc.

TAND huyện Bắc Tân Uyên, Bình Dương xét xử theo hình thức trực tuyến vụ án dân sự sơ thẩm “tranh chấp hợp đồng đặt cọc tiền mua đất” – Ảnh: Hưng Phước

Một số bất cập, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc, tranh chấp di sản thừa kế (tapchitoaan.vn)

4 1 đánh giá
Đánh giá bài viết
Theo dõi
Thông báo của
0 Góp ý
Phản hồi nội tuyến
Xem tất cả bình luận
0
Rất thích suy nghĩ của bạn, hãy bình luận.x